Nominee-risico opgelost? Deze constructie maakt je vooral afhankelijk van een commerciële grondeigenaar

In dit artikel:

Een Nederlandse projectontwikkelaar in Hua Hin biedt buitenlanders een alternatief voor de zogenoemde nomineeconstructie, waarbij een huis en grond in Thailand via een Thai Limited Company met Thaise aandeelhouders worden gehouden. Zulke constructies liggen onder vuur omdat Thaise aandeelhouders niet alleen als stromannen mogen dienen om het verbod op buitenlands grondbezit te omzeilen.

Het voorgestelde model bestaat uit vier stappen. De buitenlandse eigenaar draagt eerst alle aandelen van de grondbezittende vennootschap over aan Thaise bedrijven van de aanbieder. Vervolgens wordt het huis juridisch van de grond gescheiden en rechtstreeks op naam van de buitenlander gezet. Bij het Land Office wordt daarna een zogenoemd right of superficies geregistreerd: een recht, vergelijkbaar met een opstalrecht, om dertig jaar eigenaar van het huis te blijven op grond van een ander. Volgens de aanbieder kan dit recht overdraagbaar en erfelijk zijn.

De herstructurering kost 250.000 baht, exclusief belastingen, registratie- en andere overheidskosten. Bij verkoop of vererving zou bovendien 10 procent van de geregistreerde grondwaarde worden berekend voor het vestigen van een nieuw dertigjarig recht, met een minimum van 100.000 baht. Bij een grondwaarde van 5 miljoen baht betekent dat bijvoorbeeld 500.000 baht.

Het model kan het risico verkleinen dat de oorspronkelijke aandeelhoudersstructuur als nomineeconstructie wordt aangemerkt. Ook ontstaat op papier een duidelijkere scheiding tussen het huis en de grond. Daar staat tegenover dat de buitenlander de zeggenschap over de grond volledig kwijtraakt. De aanbieder of gelieerde ondernemingen worden eigenaar van de grond, waardoor de positie van de huiseigenaar afhankelijk wordt van hun financiële situatie, handelen en bereidheid om mee te werken.

Dat kan problemen opleveren bij faillissement, schulden, een grondverkoop, conflicten of een toekomstige overdracht. Bij verkoop of overlijden is opnieuw medewerking van de grondeigenaar nodig voor een nieuw superficiesrecht. De hoge vergoeding kan de verkoopbaarheid van het huis verminderen en vormt ook voor erfgenamen of toekomstige kopers een blijvende financiële last. Onduidelijk blijft onder meer wie de grondwaarde vaststelt, of het percentage kan veranderen en welke verplichtingen de grondeigenaar precies heeft.

Daarnaast is niet gegarandeerd dat de constructie ook op lange termijn buiten discussie blijft. De Thaise autoriteiten controleren steeds kritischer of formeel legale structuren feitelijk beperkingen op buitenlands grondbezit omzeilen. Een commercieel bedrijf dat grond bezit onder buitenlandse woningen en aan overdrachten verdient, kan daarom later opnieuw aandacht van toezichthouders krijgen.

De kern van de kritiek is dat het voorstel het nominee-risico mogelijk vermindert, maar daarvoor een nieuwe afhankelijkheid en aanzienlijke kosten creëert. Belangstellenden wordt aangeraden vóór ondertekening een volledig onafhankelijke Thaise advocaat in te schakelen en specifiek de gevolgen van faillissement, verkoop, overlijden, conflicten en wetswijzigingen te laten vastleggen. Ook zouden zij moeten proberen de 10-procentvergoeding te schrappen, te begrenzen of contractueel vast te zetten. Het artikel is geen juridisch of financieel advies.